전세계약갱신청구권
의미와 발효 시기, 묵시적갱신, 거부권 행사 등에 대해 알아봐요.
'임대차 3법'에 해당하는 (전세) 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해주는 주택임대차보호법 중 하나입니다. 2020년에 발표된 임대차 3법은 기존보다 임차인을 보호하기 법안으로 세입자가 2년마다 이사를 다니지 않고 안정적인 거주 생활을 할 수 있도록 임대료나 기간 연장 등에 법적으로 제한을 둔 법안입니다.
그럼 오늘은 '전세'와 관련된 전세계약갱신청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
전세계약갱신청구권이란
2020년 7월 31일부터 시행된 전세계약갱신청구권은 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도입니다.
그동안 전세 계약을 연장하는 경우 임대인(집주인)의이 전세보증금을 올려 재계약을 하는 일이 대부분이라 임차인(세입자)이 추가 비용을 부담해야 하는 사례가 많았는데요. 이 제도는 임차인이 전세 계약 연장을 원할 경우 특별한 사유가 없다면 그 입장을 임대인이 받아들여야 한다는 내용입니다.
이때 임대료 인상은 직전 계약액의 5% 이내로 제한됩니다.
전세계약갱신청구권 행사 방법과 기간
- 한 번에 한하여 사용 가능 (2년 계약 시, 2년 추가만 가능)
- 전세 기간 종료 전 6개월에서 1개월 사이에 행사해야 함 (문자, 이메일, 녹음, 내용증명 등 명확한 증거나 표현이 필요)
- 2020년 12월 10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월에서 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구해야함
※ 이 기간 안에 계약갱신청구권을 행사한다면 임대인(집주인)이 집을 매매하여 임대인이 변경될 지라도 청구권이 발동되어 새 임대인은 해당 주택에 거주할 수 없습니다.
그렇기 때문에 임차한 주택이 계약이 종료되기 전 6개월 이상 남았을 때 매매가 이루어져 새로운 임대인이 실거주 목적을 밝힌다면 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
묵시적 갱신이란
전세계약갱신청구권에 대해 검색하면 묵시적 갱신이란 용어가 어김없이 등장하는데요.
만약 임대인으로부터 계약갱신청구권에 대한 갱신 거절 통지가 없다면 계약은 동일한 조건으로 갱신됨을 뜻하며 이를 '묵시적 갱신'이라 표현합니다.
이것은 임대인이 전세 계약기간이 만료되기 2개월 전부터 1개월까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절이나 조건 변경 등을 통보하지 않고 만료되었을 때, 기존 계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장'되는 것을 말합니다.
※ 만약 묵시적 갱신이 발동되었을 경우, 임차인은 전세계약갱신청구권을 사용한 것이 아니기 때문에 사용 기회가 남아있게 됩니다.
(최초 전세 계약 2년+ 묵시적 갱신 2년 + 전세계약갱신청구권 2년 = 총 6년)
전세계약갱신청구권 거부 가능한 사항
임차인(세입자)의 계약갱신청구권이 모든 상황에서 받아들여지는 것은 아닙니다. 특별한 사유가 있다면 임대인은 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
- 임대인이 실 거주할 예정인 경우
- 임대인의 직계, 직계비속이 실 거주할 예정인 경우
- 임차인이 두달분의 월세를 연체할 경우
- 안전상의 이유로 철거나 재건축이 필요한 경우
- 임차인의 허위 계약 또는 주택을 원래 용도가 아닌 불법적인 영업장으로 임차한 경우
- 임대인의 동의 없이 주택으로 수익을 얻을 경우 (예. 숙박 공유업 등)
임대인이 계약갱신청구권을 허위로 거부할 경우
전세보증금 인상률이 5%로 제한됨에 따라 간혹 임차인에게 실거주를 목적으로 거부권을 행사한 뒤 가격을 올려 세입자를 새로 구하는 경우가 생기기도 하는데요.
이처럼 계약갱신청구에 대한 거부권을 허위로 행사할 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수가 있습니다.
- 임대인은 갱신 거절 당시, 월 단위 임대료 3개월 분 또는 전세금은 전액 월세로 전환하여 법정 전환율 4%를 적용한 3개월 분에 해당하는 금액을 배상하여야 함
전세계약갱신청구권은 전세 자금에 대한 부담을 줄여주고, 오랜 기간 안정적인 생활을 할 수 있는 임차인에게 유리한 제도입니다.
아직 시행된 지 1년이 되지 않아 논란도 많고, 헷갈리는 부분도 많을 텐데요. 이러한 내용을 모르고 재계약을 할 경우 큰 피해를 볼 수 있으니 전세 계약 전에 미리 숙지하시면 좋을 것 같습니다.
청구권 사용 의사를 밝힐 때는 원만한 합의와 함께 확실한 표시나 증거를 남겨주시는 것이 중요하니 이 점도 잊지 마시기 바랍니다.
자세한 내용이 궁금하시면 '주택임대차보호법' 법령사이트를 참조해주시기 바랍니다.
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